部分項(xiàng)目房價(jià)上調(diào)

　　在整個(gè)樓市聲音一片看跌的情形下，有一些項(xiàng)目卻在逆市漲價(jià)，8月份（截至8月29日）開盤項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)實(shí)質(zhì)均價(jià)上漲的項(xiàng)目有6個(gè)：橡樹灣、首開常青藤、首開國風(fēng)美唐、觀唐云鼎、萬科幸福匯、中信新城。其中萬科幸福匯10500元/平方米的本期開盤均價(jià)比上期上漲500元/平方米

　　今年以來，東、西兩城區(qū)僅有一個(gè)新盤入市，也就是中信禧園。而在其余的四個(gè)城區(qū)，朝陽、海淀相對(duì)推出的新樓盤較多。如果將限購以后推出的樓盤價(jià)格與限購前的價(jià)格相比，可以看到新房價(jià)格未跌反漲。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，青秀雅苑于4月3日推出的160套房源，截至8月24日已成交118套，簽約率近74%，成交均價(jià)為25952元/平方米；而6月23日推出的230套房源，已成交107套，簽約率約46.5%，成交均價(jià)為28032元/平方米，相較于前一期的25952元/平方米，上漲約8%。此外，“京15條”后推出的兩批北京城區(qū)樓盤房源中海風(fēng)情苑和倚山庭院，兩個(gè)樓盤后一期樓盤的成交均價(jià)比前一期分別上漲約5%和4%。

　　以潤景茗苑為例，該項(xiàng)目位于清河，目前已有三批推向市場。在2010年1月14日首次獲得預(yù)售證的樓盤，成交均價(jià)為18520元/平方米；到了同年的7月份，潤景茗苑再推房源時(shí)，成交均價(jià)已經(jīng)上漲到24358元/平方米。截至8月27日，于6月22日再度獲得預(yù)售許可的潤景茗苑項(xiàng)目，每平米成交均價(jià)已過3萬元。

　　城區(qū)與郊區(qū)價(jià)格差拉大

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，8月中上旬城區(qū)商品期房住宅均價(jià)為33500元/平方米，較6月上漲16%。城區(qū)和近郊的成交均價(jià)差距由6月的11334元/平米上漲到14779元/平方米，新政后郊區(qū)價(jià)格首次低于城區(qū)比重超過四成，達(dá)到44%。近三個(gè)月（6月-8月中旬）城區(qū)入市14個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)成交均價(jià)較前一期開盤出現(xiàn)不同程度的上漲，比重達(dá)到71%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，城區(qū)商品房價(jià)格上漲極有可能是短期內(nèi)市場供求對(duì)價(jià)格的博弈表現(xiàn)。多數(shù)改善性購房客戶會(huì)選擇在城區(qū)置業(yè)，由于其先賣后買，購買能力有所保證，即使城區(qū)商品住宅價(jià)格有所上漲，對(duì)其購買意愿的影響，相對(duì)于首次置業(yè)者較弱，但是這部分客戶也會(huì)存在一個(gè)購買底線。城區(qū)商品住宅價(jià)格上漲的同時(shí)，新增供應(yīng)的成交比重下降約11%，也就是說成交“提價(jià)房”的消化力在明顯衰退，新開盤項(xiàng)目的成交難度較之前有所增加。

　　“策略型”漲價(jià)與

　　“底氣型”漲價(jià)

　　本月萬科共有三個(gè)項(xiàng)目開盤，其中兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，一個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，漲跌幅度均在500元/平方米左右，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，這也是目前旗下較多開發(fā)企業(yè)的一種銷售策略，通過不同項(xiàng)目以及相同項(xiàng)目不同階段的價(jià)格小幅調(diào)整，一方面對(duì)購房者實(shí)施“心理戰(zhàn)術(shù)”吸引成交，也不至于對(duì)前期業(yè)主造成不利影響；另一方面通過不同項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)公司利益的最大化。萬科公司通過這三個(gè)項(xiàng)目的配合，8月份（截至8月29日）實(shí)現(xiàn)5.7億元銷售回款，成為策略型漲價(jià)的典范。

　　任啟鑫表示，還有一類是“底氣型漲價(jià)”，大多是國企開發(fā)的項(xiàng)目，國企開發(fā)的項(xiàng)目，且更為直接，底氣也更足。例如首開常青藤與首開國風(fēng)美唐，一方面是與項(xiàng)目的所處位置與項(xiàng)目類型有關(guān)，但國企強(qiáng)大的資金實(shí)力也是其中重要的支撐。